Hemos aprobado la nueva ley de vivienda para beneficio de la gente: Lorduy

En una jornada de más de 12 horas, hemos aprobado en la Plenaria de la Cámara de Representantes el proyecto de ley, al que le hemos llamado la nueva ley de vivienda.

Fueron 61 artículos, 53 iniciales y 8 nuevos, los que en su conjunto pueden considerarse un estatuto que le permitirá al Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio, así como a las entidades territoriales contar con instrumentos actualizados, ágiles y dinámicos que también le permitirá a los constructores desarrollar proyectos de vivienda urbana y rural.

Luchamos, insistimos, propusimos, defendimos y votamos, y para conocimiento de quienes nos leen, permítanme darles a conocer en términos generales lo que contiene la nueva ley de vivienda.

Cesar Lorduy interviene en la plenaria y explica el proyecto de ley.

RESUMEN DE CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY SOBRE VIVIENDA Y HÁBITAT

Por: Cesar Lorduy

ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Instancias de concertación de asuntos ambientales del POT.

Se amplía el plazo de concertación ambiental de 30 a 45 días.

En efecto, la redacción original del numeral 1 del artículo 24 de la Ley 388 de 1997, que se ocupa de las instancias de concertación de asuntos ambientales del POT define que el tiempo establecido para la concertación de los asuntos ambientales es de 30 días.

La evaluación de esta disposición indicó que este tiempo no es suficiente, razón por la cual se consideró que por ello muchos municipios no culminan su proceso de revisión.

Concertación de asuntos ambientales de los POT.

Se aclarará y se precisa el procedimiento para realizar la concertación ambiental de los POT cuando más de dos autoridades ambientales cuentan con jurisdicción en el municipio o distrito formulador.

Actualmente, este procedimiento representa dificultades, debido a que ante la ausencia de una instancia de coordinación, el pronunciamiento individual por parte de las autoridades ambientales genera reprocesos y confusiones en las entidades territoriales.

Artículo acción y actuación urbanística

Se clarifican conceptualmente las definiciones de acción y actuación urbanística lo cual contribuyen a la seguridad jurídica, al naturalizar jurídicamente los actos administrativos (las clases de licencias urbanísticas), como actos de contenido particular y concreto y advertir sus efectos legales como actos que consolidan situaciones en cabeza de sus titulares; a contrario sensu de las acciones urbanísticas, definidas como actos administrativos que no consolidan situaciones jurídicas.

Procedimiento para planes parciales.

Se aclara el efecto de la radicación completa para el computo de los tiempos por parte de la administración para emitir su pronunciamiento.

Se advierte el efecto jurídico del acto administrativo de aprobación o viabilidad que obliga a surtir la actuación restante con base en las normas con que se efectuó dicha radicación.

Del mismo modo, se reconoce la viabilidad como acto sobre el cual se debe realizar el proceso de concertación ambiental.

Adicionalmente, se establece como obligación del alcalde la adopción del decreto respectivo una vez surtida la concertación.

Asimismo, se definen los alcances sobre procedimiento de ajuste o modificación y vigencias.

En ese contexto, todos los contenidos se mejoran y precisan de manera formal, procedimental y sustancial los planes parciales.

Reconocimiento de las viviendas en asentamientos legalizados.

Se precisa la facultad de delegación por parte de los alcaldes municipales respecto del trámite de reconocimiento de edificaciones de viviendas que se ubiquen en asentamientos legalizados.

Así las cosas, los ajustes son: i) se asigna en el alcalde municipal la competencia para el estudio, trámite y decisión de las solicitudes de reconocimiento de edificaciones en asentamientos humanos legalizados; ii) se establece explícitamente la posibilidad de delegación de esta competencia por parte del alcalde municipal; iii) se incluyen los “usos complementarios” al concepto de edificaciones de vivienda de interés social con el objetivo de incluir dentro de los procesos de reconocimiento las edificaciones que alberguen usos complementarios al residencial.

Provisionalidad del curador urbano saliente.

Se habilita la posibilidad de la designación en provisional de los curadores urbanos para quienes culmine su periodo inicial hasta tanto exista lista de elegibles del concurso de méritos correspondiente.

Proyectos de vivienda y usos complementarios en el proceso de reincorporación y normalización.

Dicho de forma breve, con el fin de facilitar la construcción de vivienda y la dotación de servicios públicos y equipamientos, permitiendo la consolidación de los Espacios Territoriales de Capacitación y Reincorporación (ETCR) en los suelos rurales, se incluye en el proyecto de Ley una disposición titulada “Proyectos de vivienda y usos complementarios en el proceso de reincorporación y normalización”.
El objetivo es otorgar condiciones especiales para los ETCR que permitan la construcción de viviendas y equipamientos sociales para la provisión de servicios esenciales sin depender exclusivamente de la revisión o modificación de los POT.
Estos procesos, que toman en promedio entre 12 y 40 meses, retrasarían la aprobación de proyectos indispensables en los ETCR ubicados en 24 municipios, de los cuales 16 tienen el POT desactualizado; 5 están en formulación; 2 vigentes y 1 ya revisado.

Motivos de utilidad pública

La “Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos” es una herramienta vital de los municipios y distritos para recuperar y transformar las áreas ya desarrolladas de las ciudades, con el fin de detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los centros urbanos, así como promover el aprovechamiento intensivo de la infraestructura pública existente e impulsar la densificación racional de áreas para vivienda y otros usos, todo con miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la comunidad.
Por lo anterior, se consideró necesario incluir como motivo de utilidad pública la renovación urbana y la provisión de espacios públicos urbanos, para facultar a los municipios y distritos con la posibilidad de expropiar los predios a los cuales se les aplique estos instrumentos, ya que son de gran importancia para consolidar las transformaciones urbanísticas y la apuesta de ciudad mediante su aplicación material en el territorio.
Sin afectar el cambio de la ley de asentamientos ilegales (ley 2044 de 2020), se corregí el artículo 58 de la Ley 388 de 1997, reincorporando la Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos como motivo de utilidad pública.

Información para mejorar la gestión del ordenamiento territorial de los municipios del país.

Oportuno el artículo que busca fortalecer el Sistema de Información Geográfico para la Planeación y el Ordenamiento Territorial (SIGOT).

Vale precisar que en la actualidad no existe una base de datos unificada a nivel nacional y además los instrumentos de planificación e información territorial no están disponibles para la consulta en línea.

De todas maneras, el SIGOT, como repositorio de esta información asegurará el acceso a esta información. El SIGOT fortalecido, facilitará también la articulación de instrumentos de planificación en múltiples escalas territoriales y la recolección de información para la toma de decisiones en los diferentes niveles de gobierno.

Declaratoria de espacio público.

En virtud de que el artículo 6º de la Ley 2044 de 2020, no precisó la norma aplicable para adelantar los procesos de expropiación sobre los predios que serán objeto de declaratoria de espacio público por parte de los municipios y distritos, fue necesario establecer que el procedimiento expropiatorio que será utilizado es el previsto en los Capítulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997.

Lo anterior, con el fin de que brinde seguridad jurídica y las herramientas necesarias a los municipios y distritos para que materialmente puedan llevar a cabo los procesos expropiatorias sobre los predios o la parte de ellos declarados como espacio público.

Artículos régimen excepcional de propiedad horizontal

Los artículos de este título flexibilizan algunas condiciones con respecto a la configuración de la propiedad horizontal en edificios o conjuntos de 5 o menos unidades de vivienda de interés social o vivienda de interés prioritario, en los siguientes aspectos:

Se les exceptúa del trámite para la certificación de la existencia y representación legal de la persona jurídica.
- También se les exceptúa de la constitución de pólizas de seguros contra los riesgos de incendio y terremoto.
- Se deja como potestativo la conformación de la Asamblea General de Copropietarios dando la posibilidad a que se establezcan otros sistemas de toma de decisiones en el reglamento de propiedad horizontal.
- En ese contexto, se flexibilizan las reglas sobre la determinación de las expensas asumirán los copropietarios.
- Así las cosas, se deja como potestativo la creación de un fondo de imprevistos.
- Así mismo se flexibilizan las reglas en relación con los órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal señalando que bastará con la designación de un administrador, o en su defecto, que los propietarios actuarán como administradores conjuntos.

Bienes de Uso Público.

Actualmente (i) las entidades territoriales no cuentan con un marco jurídico a nivel nacional claro y consistente con la jurisprudencia en materia de los instrumentos jurídicos para entregar en administración a terceros los bienes de uso público, (ii) No hay claridad frente a la autoridad competente para regular esta materia, y (iii) no hay controles desde la ley para un eventual aprovechamiento económico indebido por parte de un particular una vez terminado el plazo del contrato.

Con la modificación del artículo 7º de la Ley 9º, se identifican los instrumentos jurídicos (contratos, convenios y actos administrativos) para la administración por parte de terceros de los bienes de uso público; se determina que son los Alcaldes municipales o distritales los competentes para regular mediante decreto la administración, mantenimiento y aprovechamiento económico del espacio público y se presume de derecho que en los actos y contratos que se expidan y suscriban para el aprovechamiento económico del espacio público, se encuentra contenida la cláusula de reversión, la cual operará una vez se extinga el plazo dispuesto en los actos y contratos.

Además, este mecanismo puede contribuir significativamente a la reactivación del económica Post-Covid. El espacio público es el único en el que pueden cumplirse ciertas actividades garantizando el distanciamiento social y por tanto se convierte en una oportunidad para los sectores del entretenimiento y de la gastronomía que son los más afectados para desarrollar su actividad. Al mismo tiempo, constituye una fuente sostenible de recursos para el mantenimiento de los espacios públicos que relaja la presión sobre los presupuestos locales.

PROMOCIÓN DE ACCESO A LA VIVIENDA.

Objeto

Se adoptan normas que complementan el marco normativo dentro del cual se formula y ejecuta la política habitacional a cargo del Estado, en aras de garantizar el derecho a una vivienda y hábitat dignos para todos los colombianos.

Como resultado, se declara a la política pública de vivienda y hábitat como una política de Estado, por medio de la cual se determinan las directrices a largo plazo que permitirán la reducción del déficit habitacional cuantitativo y cualitativo en el país, como motor de superación de la pobreza y de dignificación de los colombianos.

Definición y enfoque diferencial de la vivienda de interés cultural vic.

Se define a la Vivienda de interés cultural (VIC) como aquella cuyo diseño, construcción, financiación y criterios normativos obedecen a costumbres, estilos de vida, mano de obra, materiales y técnicas constructivas y productivas, arraigadas al territorio y el clima en el cual se ubica. Se determina que la Vivienda de interés cultural será aquella que se localice en suelo urbano y se encuentre en Sectores de interés cultural (SIC) o en edificaciones que hayan sido declaradas como Bienes de interés cultural (BIC).

Con este artículo se busca reconocer el conocimiento tradicional de los maestros en construcción locales, las lógicas de habitabilidad de las comunidades y los materiales disponibles en los distintos territorios para la construcción de vivienda.

Además se busca promover el diseño participativo de la vivienda, tanto urbana como rural, así como reconocer los valores de las distintas regiones, tanto a nivel de clima, costumbres, estilos de vida de sus pobladores, técnicas constructivas y materiales locales disponibles.

Con el proyecto de ley aprobado se prevé que el Gobierno Nacional reglamentará las condiciones para que este tipo de vivienda sea declarada como Bien de Interés Cultural (BIC), y el manejo que se le dará a este tipo de inmuebles, ya que a la fecha no está consagrado en nuestra legislación.

Acceso al subsidio familiar de vivienda a beneficiarios del subsidio de mejoramiento.

Se posibilita a los hogares que hubieren recibido subsidio familiar de vivienda en la modalidad de mejoramiento a acceder al subsidio familiar de vivienda en la modalidad de adquisición o a un subsidio de mejoramiento posterior cuando se cumplan con las condiciones previstas mediante reglamentación por parte del Gobierno Nacional.

Dicho de forma breve, ese artículo promoverá la movilidad social.

No puede ser óbice para acceder a un subsidio destinado a la adquisición de una vivienda nueva, el hecho de haber sido beneficiario en el pasado de un subsidio de mejoramiento que en muchos casos se asigna a hogares que no cuentan con un título de propiedad, sino que acceden a él en calidad de poseedor formal.

De igual forma, se aplica en los eventos en los cuales el hogar ha sido beneficiario de un subsidio familiar de vivienda en la modalidad de mejoramiento, son propietarios o poseedores de un bien inmueble, el cual con el paso de los años requiere de nuevas intervenciones que permitan mejor sus condiciones de habitabilidad, pues podría acontecer que, de acuerdo con su deterioro, la vivienda volviera a situarse dentro del segmento del déficit cualitativo.

Plazo máximo de financiamiento de los créditos de vivienda individual.

Se faculta al Gobierno Nacional para fijar el plazo máximos para la amortización de los créditos de vivienda individual, los cuales en ningún caso podrán ser inferiores a 30 años.

Este artículo se fundamenta en la necesidad de ajustar los requisitos normativos a las necesidades habitacionales y económicas de la población, dado a que las condiciones en 20 años (las norma aplicables es de 1999- Ley 546 de 1999) han variado en aspectos como: i) el mercado inmobiliario; ii) las fuentes y mecanismos de financiación de vivienda; iii) los beneficios otorgados por el Estado (Subsidios para adquisición); iii) la longevidad de los colombianos; iv) los años de vida productiva.

Mejoramiento integral de viviendas

Se habilita al Gobierno Nacional para incluir dentro de la política pública de vivienda destinada a la disminución del déficit cualitativo habitacional, materializada a través del subsidio familiar de vivienda de mejoramiento, las conexiones intradomiciliarias y demás elementos que permitan el acceso a los servicios públicos domiciliarios, la cual constituye, por su parte, una herramienta de disminución de la pobreza multidimensional.

Estimación Contable.

Se habilita que los bienes inmuebles fiscales objeto de transferencia entre entidades y/o cesión gratuita a ocupantes ilegales, se consideren como activos de la entidad cedente y se cuantifiquen por el valor de su costo de reposición que será siempre el equivalente al valor catastral vigente.

Con el artículo aprobado las entidades públicas que cederán sus bienes fiscales en cumplimiento de las disposiciones de saneamiento predial contenidas en la Ley no necesitarán realizar avalúos comerciales con el fin de actualizar su valor en los libros de contabilidad, sino que será suficiente el registro del avalúo catastral vigente.

Política de apoyo al arrendamiento social.

Se posibilita la aplicación del subsidio de arrendamiento y arrendamiento con opción de compra en viviendas que superen el límite de precio establecido para la vivienda de interés social, siempre y cuando el canon de arrendamiento no supere el 1% del valor instituido para la vivienda VIS.

Esta habilitación permitirá abrir el marco de aplicación de los subsidios de arrendamiento. Por cuanto, se estima que muchas de las viviendas VIS son habitadas por sus propietarios y tomadas como su lugar de habitación principal, debido a que gran parte de ellas son adquiridas por el subsidio de vivienda otorgado por el Gobierno Nacional, y en cumplimiento del artículo 8 de la Ley 3 de 1991 es deber residir el inmueble por el término mínimo de 10 años. Esto permitirá, dentro de otras, una mayor movilidad en el mercado inmobiliario de arrendamientos.

VIVIENDA RURAL

Importancia sección rural

Según el anexo técnico del Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022, “Pacto por Colombia, Pacto por la Equidad”, “En 2017, el déficit habitacional rural fue de 1,60 millones de hogares (51,63%), de los cuales 95.744 (3,09%) necesitaban vivienda nueva; y 1,50 millones (48,54%) requerían mejoramiento de vivienda (DANE, 2017b) (gráfica III-13). Respecto a estos últimos, el 52,95% registró carencias en acueducto; el 39,82%, en servicio de sanitario; el 21,61%, en estructura de pisos; el 14,79%, en cocina; y el 15,73% reportó hacinamiento mitigable”.

Por su parte el Censo Nacional de DANE, 2020 calculó un déficit habitacional de 36,6% que afecta a más de 5,1 millones de hogares colombianos.

Por ello, se busca mejorar las condiciones de habitabilidad, construcción y mejoramiento de la vivienda social en espacios rurales del país, buscando contribuir en la creación de un instrumento que posibilite la reducción de brechas entre las zonas urbanas y rurales, teniendo en cuenta las diferencias en términos de pobreza, educación y acceso a bienes y servicios, que existen entre ambos contextos.

Atención en zonas de difícil acceso.

Se permite el aumento del monto de los subsidios de vivienda nueva, construcción en sitio propio, reforzamiento estructural y mejoramiento, cuando se requiera aumentar el rubro de transporte de materiales a zonas rurales dispersas.

Inversión privada

Se permitirá la financiación mediante inversión privada a través del mecanismo de pago de obras por impuestos, pago de obras por regalías, o a través de donaciones.

Promoción de acciones de financiación de vivienda rural.